Pemilik Properti Wajib Tahu: Masa Berlaku HGB Ternyata Tak Selamanya hingga Bisa Dicabut Negara

Ringkasan Berita:

• HGB adalah hak atas tanah yang bersifat sementara, memiliki masa berlaku maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang serta diperbarui hingga total 80 tahun. 
• Jika tanah ditelantarkan, negara berhak menarik kembali hak tersebut.
• Perpanjangan HGB hanya diberikan jika memenuhi syarat, seperti tanah masih dimanfaatkan sesuai tujuan, tidak dipakai untuk kepentingan umum, sesuai tata ruang, dan pemegang hak memenuhi ketentuan hukum.

TRIBUNMANADOCO.ID - Di Indonesia, banyak pemilik properti memegang sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) tanpa benar-benar memahami konsekuensi hukumnya. 

Padahal, hak atas tanah yang satu ini memiliki masa berlaku terbatas dan bisa ditarik kembali oleh negara bila sengaja atau tidak sengaja ditelantarkan.

Artinya, sebidang tanah yang sudah dibangun sekalipun tetap berisiko hilang jika tidak dikelola sesuai aturan.

Baca juga: Stok Beras Bulog Sulut 24 Ribu Ton, Cukup hingga Awal Maret Tahun Depan

Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi Banten, Harison Mocodompis yang juga pernah menjabat sebagai Kepala Biro Humas dan Protokol Kementerian ATR/BPN menegaskan bahwa HGB adalah hak sementara yang diberikan negara dalam jangka waktu tertentu.

Selama masa berlakunya, pemegang HGB boleh menggunakan tanah tersebut untuk mendirikan bangunan dan memanfaatkannya.

Namun ketika tanah tersebut dibiarkan tanpa fungsi, negara memiliki kewenangan untuk menarik kembali hak tersebut.

Inilah yang membuat pemahaman mengenai HGB sangat penting bagi para pemilik properti, khususnya mereka yang memiliki aset dengan status bangunan di atas tanah negara.

"Pengertian HGB menurut UUPA 5/1960 adalah hak atas tanah yang memberikan kewenangan kepada pemegangnya untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri," ujar Harison kepada Kompas.com, dikutip Rabu (19/11/2025).

Lantas, kapan HGB berakhir?

Masa Berlaku HGB

Berdasarkan Undang-undang (UU) Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau yang juga dikenal dengan UUPA, dituliskan dalam Pasal 35 ayat (1) tentang pengertian HGB, adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

Kemudian dalam Pasal 35 ayat (2) UUPA dijelaskan bahwa atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.

Pasal 35 ayat (3) UUPA berbunyi, HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

HGB dapat diberikan di atas tanah negara, tanah Hak Pengelolaan (HPL), serta tanah Hak Milik.

Sementara melalui Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, pemerintah menetapkan masa berlaku HGB serta mekanisme perpanjangan dan pembaruannya.

Bisa Diperpanjang dan Diperbarui

Merujuk Pasal 37 ayat (1) dalam PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB atas tanah negara maupun tanah HPL diberikan untuk:

• Jangka waktu paling lama 30 tahun
• Diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan
• Diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.

Artinya, pemegang HGB berhak atas tanah tersebut selama total maksimal 80 tahun jika memenuhi semua syarat perpanjangan dan pembaruan.

Ketika masa berlaku habis, tanah tersebut kembali menjadi tanah negara atau tanah HPL, tergantung asal haknya.

Pemerintah dapat memberikan prioritas perpanjangan kepada bekas pemegang hak, selama memenuhi ketentuan sebagaimana tercantum dalam Pasal 37 ayat (4), antara lain:

• Tanah masih dimanfaatkan sesuai tujuan pemberian hak,
• Tidak direncanakan untuk kepentingan umum,
• Sesuai tata ruang, serta
• Pemegang hak masih memenuhi syarat hukum

Panduan Lengkap Memperpanjang HGB

Sementara HGB di atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas Hak Milik.

Berdasarkan aturan di atas, maka istilah perpanjangan HGB hanya berlaku untuk HGB di atas tanah Negara dan HPL.

Karena untuk HGB di atas tanah Hak Milik menggunakan istilah pembaruan, bukan perpanjangan.

Ketentuan Perpanjangan HGB

Pada Pasal 40 tertulis bahwa HGB di atas tanah Negara dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak apabila memenuhi syarat:

• Tanahnya masih diusahakan dan dimarrfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
• Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; Pemegang hak masih memenuhi syarar sebagai pemegang hak;
• Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
• Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.

Kemudian untuk HGB di atas tanah HPL dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak guna bangunan apabila memenuhi syarat di atas, dan mendapat persetujuan dari pemegang HPL.

Menurut Pasal 41, permohonan perpanjangan jangka waktu HGB dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu HGB.

Cara Perpanjang HGB

Dilansir dari laman Kementerian ATR/BPN, sebelum mengurus perpanjangan HGB di Kantor Pertanahan (Kantah), masyarakat perlu menyiapkan beberapa dokumen persyaratan permohonan sebagai berikut:

• Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup
• Surat kuasa apabila dikuasakan
• Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
• Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum
• Sertifikat asli
• Fotokopi KTP dan para pihak penjual-pembeli dan/atau kuasanya
• Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat atau keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang
• Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, penyerahan bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
• Menyertakan surat keterangan identitas diri, luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon; pernyataan tanah tidak sengketa, dan pernyataan tanah dikuasai secara fisik. 
  Selanjutnya, masyarakat bisa menuju loket pelayanan di Kantah sesuai domisili menyerahkan berkas persyaratan.

Di loket tersebut, masyarakat mengisi formulir permohonan.

Usai petugas loket pelayanan menerima dan memeriksa dokumen permohonan perpanjangan HGB, masyarakat menuju loket pembayaran untuk membayar biaya pemeriksaan tanah dan pendaftaran HGB.

Setelah pembayaran selesai dan semua syarat lengkap, petugas Kantah akan melakukan pemeriksaan tanah.

Kemudian, dilanjutkan dengan Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu Kantor Pertanahan (Kantah), Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu Kantor Wilayah (Kanwil), serta, Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu BPN RI.

Setelah itu, Kantah akan memproses pendaftaran HGB serta penerbitan sertifikat HGB.

Kemudian apabila sertifikat HGB sudah jadi, masyarakat bisa mengambilnya di loket pelayanan.

Waktu Penyelesaian HGB

Berdasarkan informasi di laman Kementerian ATR/BPN, waktu penyelesaian mengurus perpanjangan HGB yakni 18 hari kerja.

Artikel tayang di Kompas.com

-

Ikuti Saluran WhatsApp Tribun Manado dan Google News Tribun Manado untuk pembaharuan lebih lanjut tentang berita populer lainnya.

Baca berita lainnya di: Google News

WhatsApp Tribun Manado: Klik di Sini